부모님이 돌아가시고 부동산을 상속받게 되면, 그 다음으로 가장 궁금한 점 중 하나가 바로 상속세를 얼마나 내야 하는가일 것입니다. 특히 부동산은 고가 자산인 경우가 많기 때문에, 상속세 부담도 클 수밖에 없습니다.
이번 글에서는 2025년 기준으로 부동산 상속세의 계산법과 함께, 공제 항목, 세율표, 실제 사례까지 상세히 정리하여 알려드리겠습니다.
1. 상속세 계산 구조 간단 정리
상속세는 ‘총 상속재산’에서 다양한 공제 항목을 뺀 후, 남은 금액에 대해 누진세율을 적용하는 방식으로 계산됩니다.
상속세 기본 공식
상속세 = (총 상속재산 - 공제금액) × 세율 – 누진공제
여기서 총 상속재산에는 부동산, 금융자산, 동산, 보험금, 사전 증여 등이 포함됩니다. 공제금액에는 기초공제, 배우자공제, 자녀공제, 금융재산공제, 채무공제 등이 해당됩니다.
2. 2025년 기준 상속세 세율표
2025년 현재 상속세 세율은 다음과 같이 누진 구조로 구성되어 있습니다.
| 과세표준 구간 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1억 원 이하 | 10% | 0원 |
| 1억 ~ 5억 원 | 20% | 1천만 원 |
| 5억 ~ 10억 원 | 30% | 6천만 원 |
| 10억 ~ 30억 원 | 40% | 1억 6천만 원 |
| 30억 원 초과 | 50% | 4억 6천만 원 |
과세표준이 높을수록 세율도 높아지며, 누진공제를 통해 세 부담이 일정 부분 완화됩니다.
3. 대표적인 상속세 공제 항목 정리
상속세 계산 시 적용 가능한 공제 항목은 다음과 같습니다.
- 기초공제: 5억 원
- 배우자공제: 최대 전액 (단, 유언·협의 필요)
- 자녀공제: 1인당 5천만 원
- 부양가족공제: 1인당 5천만 원
- 장애인공제: 1인당 5천만 원 + 기대여명 x 1,000만 원
- 금융재산상속공제: 최대 2억 원 (조건 충족 시)
- 채무공제: 피상속인 채무 및 장례비(최대 500만 원)
공제를 제대로 적용하면 실제 과세표준을 크게 줄일 수 있습니다.
4. 실제 계산 예시로 이해하기
예를 들어, 부모님이 남긴 부동산의 시세가 15억 원이라고 가정해보겠습니다. 부동산 외에 금융자산 2억 원이 있으며, 채무 1억 원이 있습니다. 상속인은 자녀 2명입니다.
① 총 상속재산
- 부동산: 15억 원
- 금융자산: 2억 원
- 총합: 17억 원
② 공제 항목 적용
- 기초공제: 5억 원
- 자녀공제: 5천만 원 × 2 = 1억 원
- 금융재산공제: 2억 원
- 채무공제: 1억 원
- 총 공제: 9억 원
③ 과세표준 = 17억 – 9억 = 8억 원
④ 세율 30% 적용 구간 → 세액: 2억 4천만 원 – 누진공제 6천만 원 = 1억 8천만 원
이렇게 실제로 상속세는 1억 8천만 원 수준이 되며, 공동 상속인 각각 9천만 원씩 부담하게 됩니다.
5. 감정평가와 과세기준 시점은 언제인가요?
상속세 과세기준 시점은 사망일(상속개시일)이며, 이때 부동산 가액은 공시지가 또는 감정평가로 결정됩니다.
감정평가를 활용할 경우, 상속세를 줄일 수 있으며, 향후 부동산 처분 시 양도소득세 절세에도 도움이 됩니다. 단, 상속개시일 전후 6개월 이내에 이뤄진 감정평가서만 인정됩니다.
6. 상속세 신고 및 납부 기한
상속세는 상속 개시일(사망일)로부터 6개월 이내에 신고 및 납부해야 합니다. 해외 거주 상속인의 경우 9개월 이내까지 연장됩니다.
납부가 어려운 경우에는 아래 제도를 활용할 수 있습니다.
- 연부연납: 최대 5년 분할 납부 (이자 발생)
- 물납제도: 부동산으로 세금 납부 가능 (요건 까다로움)
7. 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 공제 항목은 무조건 다 적용되나요?
아닙니다. 예를 들어 배우자공제는 유언이나 협의분할이 명확히 되어야 최대 적용이 가능하며, 금융재산공제도 일정 비율 이상 금융자산이 상속재산에 포함되어야 인정됩니다.
Q2. 집만 상속받았는데도 상속세를 내야 하나요?
부동산 시세가 10억 원 이상일 경우, 상속세 대상이 될 수 있습니다. 특히 서울·수도권 아파트는 상속세 계산 전에 꼭 감정가액 및 공제 항목을 확인해보셔야 합니다.
Q3. 감정평가는 꼭 받아야 하나요?
꼭은 아닙니다. 하지만 공시지가보다 실제 시세가 낮은 경우, 감정평가를 활용해 상속세를 줄일 수 있고 추후 양도소득세 기준가로도 사용할 수 있기 때문에 매우 유용합니다.
8. 마무리 요약
상속세는 복잡해 보이지만, 기본 구조만 이해하면 충분히 계획적인 대응이 가능합니다. 상속세는 피할 수 없지만, 공제 항목과 평가 방법을 제대로 활용하면 부담을 줄일 수 있습니다.
특히 고가 부동산을 상속받는 경우, 세무 전문가의 도움을 받아 정확한 계산과 절세 플랜을 세워두는 것이 현명합니다.
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