부모님이 남기신 집을 상속받는 일은 생각보다 간단하지 않습니다. 흔히 ‘재산이니까 받으면 좋은 것 아니냐’고 생각할 수 있지만, 상속에는 세금, 채무, 법적 책임까지 따라오기 때문에 단순히 ‘받는다’는 생각보다는 먼저 점검하고 판단해야 할 요소들이 많습니다.
이번 글에서는 부모님의 집을 상속받기 전에 반드시 체크해야 할 7가지 핵심 포인트를 기준으로, 실제로 상속을 진행하기 전 꼭 알아야 할 법률·세무 정보를 한눈에 정리해드립니다.
1. 상속받을 부동산에 ‘빚’이 숨어 있는지 확인해야 합니다
부모님이 남긴 집이 겉보기엔 멀쩡한 재산처럼 보여도, 실제로는 채무나 법적 제한이 걸려 있을 수 있습니다. 특히 다음 항목은 반드시 확인해야 합니다.
- 등기부등본 상 근저당권 설정 여부 (예: 은행 대출)
- 압류·가압류, 가처분 등 권리 제한
- 세입자 존재 여부 및 보증금 반환 의무
- 재산세, 종합부동산세 등의 체납 여부
이러한 채무나 부담은 집과 함께 상속됩니다. 따라서 무턱대고 상속등기를 했다가 큰 금전적 손실을 입을 수 있으므로, 먼저 해당 부동산이 ‘순자산’인지, 아니면 ‘마이너스 자산’인지부터 판단하는 것이 우선입니다.
2. 부동산만 물려받는 것이 아닙니다: 세금, 채무, 계약도 함께 옵니다
상속은 단순히 ‘재산’을 물려받는 것이 아니라 재산과 함께 법적 권리와 의무도 상속받는 행위입니다. 그중에서도 다음과 같은 문제는 특히 신중하게 검토해야 합니다.
- 양도소득세 문제: 추후 매도 시 세금 발생 가능성
- 세입자 보증금 반환: 임대차 계약도 자동 승계
- 미등기 부동산 문제: 등기 명의 이전이 어려운 경우도 있음
따라서 상속 전에 반드시 부동산 등기부등본, 세금 내역, 임대차 계약 여부를 확인해야 하며, 필요한 경우 전문가(세무사, 변호사)의 도움을 받는 것이 좋습니다.
3. 상속 포기나 한정승인을 검토해야 할 수도 있습니다
상속받을 부동산에 빚이 많이 얽혀 있거나, 다른 채무가 많은 경우에는 상속을 단순히 받는 것이 오히려 손해일 수 있습니다. 이럴 때 활용할 수 있는 제도가 상속포기와 한정승인입니다.
- 상속포기: 모든 재산과 채무의 상속을 포기 (효력은 소급)
- 한정승인: 상속받은 재산 범위 내에서만 채무를 변제 (채무 초과 시 본인 부담 없음)
이 두 가지는 반드시 상속개시일(사망일)로부터 3개월 이내에 가정법원에 신고해야 하며, 기한이 지나면 ‘단순승인’으로 간주되어 모든 상속을 떠안게 됩니다.
4. 공동 상속인과 협의하지 않으면 단독 등기는 불가능합니다
부모님이 남긴 집을 자녀가 여럿인 경우 단독으로 상속받기 위해서는 나머지 상속인들의 서면 동의(인감증명서 포함)가 필요합니다. 이를 ‘상속재산분할협의’라고 하며, 모든 공동상속인이 자필 서명하고 날인해야 효력이 있습니다.
형제자매 간의 갈등이 있을 경우 상속등기가 지연될 수 있으며, 심할 경우 소송이나 강제경매로 이어질 수 있습니다. 그러므로 가능하면 미리 협의하고 명확한 동의를 받아놓는 것이 중요합니다.
5. 상속세 계산, 미리 확인해 두는 것이 현명합니다
부모님이 남긴 집의 시세가 높다면, 상속세가 발생할 수 있습니다. 특히 서울과 수도권의 아파트는 시세가 10억 원을 넘는 경우가 많아 상속세를 무시하기 어렵습니다.
기초공제 5억 원, 배우자 공제, 자녀 공제 등의 항목을 고려한 후에도 과세표준이 남는다면, 최소 10%~최대 50%까지 누진세율로 상속세가 부과됩니다.
특히 상속세는 사망일 기준 6개월 이내 신고·납부해야 하므로, 부담이 예상되는 경우 연부연납 또는 물납 제도 활용 여부도 미리 검토해두는 것이 좋습니다.
6. 향후 집을 팔 계획이라면 감정평가도 고려하세요
상속받은 부동산을 이후에 매도할 계획이라면, 상속 당시의 감정평가서를 받아두는 것이 유리합니다. 이는 추후 양도소득세를 계산할 때 취득가액 기준으로 사용되기 때문입니다.
예를 들어 상속 당시 시세가 7억 원인데 감정평가를 받지 않아 기준 없이 5억 원으로 간주된다면, 향후 9억 원에 팔았을 때 4억 원의 양도차익에 대해 세금이 부과됩니다. 반면 감정평가서를 통해 취득가를 7억 원으로 인정받았다면 과세 대상 차익은 2억 원으로 줄어들게 됩니다.
7. 상속등기 기한은 1년 이내입니다
2025년부터는 사망일로부터 1년 이내에 부동산 상속등기를 하지 않으면 과태료가 부과됩니다. 그동안 등기를 미루던 사례가 많았지만, 이제는 기한 내에 반드시 등기를 마쳐야 법적 소유권 확보와 세금 회피 방지가 가능합니다.
준비서류는 다음과 같습니다:
- 상속재산 분할협의서
- 가족관계증명서, 기본증명서, 제적등본
- 상속인의 인감증명서 및 신분증
- 부동산 등기부등본, 토지대장, 건축물대장
- 상속세 납부 증명서(또는 신고 면제 증명)
📌 요약: 상속 전 체크리스트
- 부동산에 근저당이나 채무 있는지 확인
- 공동상속인과 협의 가능한지 확인
- 상속세 발생 여부 미리 계산
- 보증금 반환 책임 있는 세입자 유무 체크
- 상속포기 또는 한정승인 기한 확인 (3개월 이내)
- 상속등기 기한 체크 (사망일 기준 1년 이내)
- 향후 양도 시 감정평가 준비 여부 판단
💬 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 부모님이 돌아가신 지 오래됐는데 지금 상속등기해도 되나요?
네, 가능합니다. 하지만 2025년부터는 상속등기를 1년 이내 하지 않으면 과태료 부과 대상이 됩니다. 늦기 전에 정리하는 것이 좋습니다.
Q2. 부모님이 남긴 집에 세입자가 있는데, 퇴거 요청할 수 있나요?
임대차 계약은 상속됩니다. 계약 기간이 남았다면 상속인도 계약을 존중해야 하며, 퇴거는 불가능합니다. 단, 계약이 끝난 후에는 정당하게 통보하고 퇴거 요청할 수 있습니다.
Q3. 공동 상속인 중 일부가 협조하지 않으면 어떻게 하나요?
협의가 되지 않으면 가정법원에 상속재산분할 심판청구를 통해 해결할 수 있습니다. 분할 소송은 시간이 오래 걸리므로 사전 합의가 가장 좋습니다.
마무리하며
부모님이 남긴 집을 무작정 상속받기보다는, 상속 전에 충분히 조사하고 따져보는 것이 무엇보다 중요합니다. 세금, 채무, 권리관계, 임대차 계약, 공동 상속인과의 협의 등 다양한 요소가 얽혀 있기 때문에, 신중한 의사 결정이 필요합니다.
오늘 소개한 체크포인트를 기준으로 사전에 점검하고, 필요한 경우 전문가의 도움을 받아 안전하고 유리한 상속을 설계해보시기 바랍니다.
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